现有一高层综合性大厦,内有商场(一至四层裙房)、酒店(五至九层)、写字楼(十至十七层),已使用五年,现欲整体出售,需评估其价格。试设计该物业评估思路，并阐明需确定哪些具体重要指标。

大的思路是收益法进行评估

1、分别对周边商业、酒店、写字楼出租的情况进行市场询价，得出这三种用途房地产的出租单价作为计算基础

2、根据其出租率确定每年的总收益

3、计算大厦重置价格

4、计算维修费、保险费---这两项费用是根据重置价格按照一定的比例计算，这个应该有行业经验数据和地方的参考值

5、计算管理费和税金----这两项是根据年总收益取一定比例进行计算，其中税金是营业税还有城建税、教育费附加等等

6、计算城镇土地使用费，这个的计算按照当地的标准来

7、（4+5+6）就是年总费用

8、用年总收益-年总费用就是年纯收益

这是纯收益的计算

然后需要考虑的就是折现的问题

1、确定折现率，折现率=无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率取3年期国债，折现率一般在6%-8%，风险报酬率可以适当选取

2、确定每年租金递增情况，一般来讲，商业用的房地产，递增在2%-4%应该都是合理的

最后是使用年限的问题，采用孰短原则，也就是土地和房屋建筑物哪个年限短就取哪个

商业用房地产，土地出让年限为40年，像这样的大厦一般是钢混框剪结构，60年的使用年限

所以，该房地产的尚可使用年限应该按照土地的计算，看房产证上土地什么时候到期，从基准日到土地到期日就是尚可使用年限

计算公式用收益法，纯收益按等比级数递增，收益年期有限的公式

r----折现率，s----每年递增比率

24.某海产品市场管理部门规划建造面积为2400m2的集贸大棚,大棚内设A种类型和B种类型的店面共80间,每间A种

解：（1）、2400×85％≥28A+20（80-A）≥2400×80％ A种类型店面的数量的范围 ： 55≥A≥40 （2）、①28=280000 ∵ 400×75％×12×55+360×90％×12（80-55）=295200（元）＞280000 ∴开发商计划每年能有28万元的租金收入,这一目标能实现。 ②∵A种类型店面的出租率为75%,B种类型店面的出租率为90%. ∴安排A种最少B种类型店面最多出租月租费最高 400×75％×40+360×90％×（80-40）=24960（元） 答：最高月租金是24960元。

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